정부는 지난 8일 일명 `8ㆍ8 부동산 대책`인 `국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안`을 발표했고, 추진 방향은 ▲도심 내 아파트 공급 획기적 확대 ▲빌라 등 비아파트시장 정상화 ▲수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여 ▲서울ㆍ수도권 신규 택지 발표 등 주택 공급 여건 개선이다. 이 중 핵심은 도시정비사업에 대한 `도심 내 아파트 공급 획기적 확대`라 할 수 있다.
정부는 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대하기 위해 도시정비사업 속도 제고 및 부담 경감을 위한 절차 간소화를 통한 사업 속도 제고, 공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소, 세제ㆍ금융 지원 강화 및 도시ㆍ건축 등 정비사업 관련 규제를 완화하고, 1기 신도시 등 노후계획도시를 정비하는 것이다. 그리고 공급규제 혁파 및 정책지원 강화와 지방 미분양 해소를 통해 주택 공급 여건을 개선하는 것이다.
먼저 도심 내 아파트 공급 획기적 확대를 위한 절차 간소화를 통한 사업속도 제고는 주택 공급 여건 개선과 관련이 있다. 정부는 사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획인 기본계획ㆍ정비계획을, 사업시행계획ㆍ관리처분계획에 대해 동시처리를 허용해 사업 기간을 단축하는 것이다. 공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소는 사업 지연 방지를 위한 지자체 중심 관리체제를 구축하고 일정한 규모 이상의 사업에 공사비 갈등이 발생하는 경우 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견을 의무화하며, 세제와 금융 지원 강화를 통해 도시정비사업을 정상화한다는 계획이다.
그리고 도시정비사업을 활성화하기 위해 일반 도시정비사업에 있어 사업의 최대 용적률을 법적상한기준에서 제3종일반주거지역인 경우 1.1배인 330%까지 허용한다. 또 용적률 완화에 따라 의무공급하는 임대주택비율을 사업성 등을 고려해 차등 완화하고, 유연한 토지 이용을 위해 도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축물 높이 제한, 공원녹지확보기준 완화, 재개발ㆍ재건축사업의 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무 폐지 및 재건축 부담금 폐지 등이다.
주택 공급 여건 개선을 위해 지자체 협의회 운영 및 권역별 점검회의를 통해 주택 현황 점검 및 인허가 장애 요인을 해소한다. 정부가 발표한 8ㆍ8 대책의 핵심은 도시정비사업의 정상화 및 활성화라 할 수 있으며, 이를 위해 도시 내 아파트 공급을 획기적으로 확대하고, 주택 공급 여건을 개선하는 것이다.
정부가 발표한 도시정비사업 정상화ㆍ활성화 방안에 대해 살펴보면 현실성과 비현실성이 공존한다. 먼저 주택 공급 여건 개선인 주택 건설 장애 요인 해소방안은 인ㆍ허가관리와 프로젝트파이낸싱(PF) 조정위 강화이다. 인ㆍ허가 관리는 행정 지도적 성격이 강하고 도시정비사업이 정상화ㆍ활성화될 방안을 찾는 역할은 제한적이다. 지차체 협의회 운영과 권역별 회의는 주택 인ㆍ허가 절차 처리 과정에서 발생하는 관련 법령 준수 여부 확인과 주택건설사업 승인 업무메뉴얼 등 지침 보완이다. 도시정비사업에서는 절차 간소화를 통한 사업 속도 제고를 위한 방안으로 제시된 인ㆍ허가 지원이 필요하고 이에 대한 획기적인 지원이 필요하다. 예를 들면 인ㆍ허가권자의 합동조정회의를 의무화하고 단계별 인ㆍ허가를 원스톱으로 처리하는 것이다.
아울러 절차 간소화를 통한 사업 속도 제고를 위해 기본계획ㆍ정비계획의 동시 처리 허용은 공공의 몫이지만 사업시행계획ㆍ관리처분계획의 동시 처리 허용은 도시정비사업의 특성상 재검토돼야 한다.
최근 S시에서 운영하는 도시정비사업 활성화 대책에서 발생하는 문제점에 대한 분석이 우선돼야 한다. 필요한 것은 각 사업 기간의 획기적인 단축이다. 일반적으로 사업지 갈등은 관리처분계획에 대한 것이다. 따라서 공공의 역할 강화가 아닌 도시정비사업 토지등소유자와의 정보의 공유이며 사업시행계획에 조합원이 이해할 수 있는 수준의 구체적인 계획 수립이 필요하다.
그리고 도시ㆍ건축 등 도시정비사업 관련 규제 완화안으로 제시한 ▲최대 용적률 추가 허용 ▲건축물 높이 제한 ▲공원녹지확보기준 완화 등과 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택 공급 위축 등 부작용을 고려해 재건축 부담금을 폐지하는 것은 늦은 감이 있으나 꼭 필요한 조치이다.
도시정비사업에서 최대 용적률은 정부에 의해 악용돼왔다. 정부는 사업의 정상화ㆍ활성화를 위해 일반 도시정비사업의 경우 법적 상한의 1.1배까지 법적상한용적률을 추가 허용한다지만 중요한 것은 법에서 정한 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택비율을 폐지하는 것이다. 용적률 완화가 능사는 아니다. 그리고 용적률은 현행을 유지해 신규 공동주택의 쾌적성을 확보해야 한다.
이번 8ㆍ8 대책에서 정부가 도시정비사업의 사업 속도 제고ㆍ불확실성 해소ㆍ관련 규제를 완화한다지만 「도시 및 주거환경정비법」이 안고 있는 본질적인 부분에 대한 개선은 미약하다.
절차 간소화를 위한 통합 처리는 정부 역할의 강화가 우선이다. 정비기본계획과 정비구역은 공공이 수립해야 한다. 다만 정비계획 수립에 사업시행계획과 관련된 사항이 있는 경우 토지등소유자의 일정 비율의 동의가 필요하다. 사업시행계획ㆍ관리처분계획의 동시처리는 도시정비사업의 특성상 제고돼야 하며, 정부의 인ㆍ허가 지원이 강화되는 경우 통합 심의와 같은 효과가 나타나리라 확신한다.
결론적으로 이번 정부의 부동산 대책은 도시정비사업의 정상화ㆍ활성화를 위해 일부 방안이 획기적이지만, 도시정비사업이 안고 있는 고질적인 문제에 대한 해결책은 부족해 보인다.
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